上世纪 90 年代响应地方政府招商引资号召、承接国企改制、依规缴费拿地建房，苦心经营二十余年的亚太休闲中心（原浴室、商用门面房），在 2021 年南绕城道路项目拆迁中，被征收方以缺少房产证、土地证为由一刀切划定为非住宅非营业用房，仅按房屋重置成本核算补偿，商用属性、土地使用权价值、停产停业损失全部未纳入评估核算。江苏泰州姜堰区三水街道房主陈先生手握计委立项批文、改制批复、土地出让缴费协议等全套历史合规手续，奔走六年维权无果，向媒体求助，希望相关部门尊重历史招商背景与改制政策，重新依规认定房屋用途、落实合法拆迁补偿。
一、溯源：响应政府招商，依托国企改制合规拿地建房，项目全流程经官方审批
今年已年逾花甲的陈先生介绍，1994 年，原姜堰果林场为完成地方招商引资任务，在时任地方领导协调下，由他承包常年亏损、无任何净资产的国营果林场下属亚联物资贸易公司，自筹资金在 328 国道北侧荒滩沟渠地块开发亚太广场配套停车场用地，项目缘起地方招商引资政策落地。 1997 年，经企业申报立项，姜堰市计委出具姜计基〔1998〕28 号正式批文，批复同意果林场在原有停车场地块新建 800㎡营业用房、150㎡办公用房，规划建设亚太休闲中心（浴室项目），全部建设内容纳入官方立项审批范围，所有建设行为均在政府审批框架内实施。1998 年，亚联物资贸易公司被列为当地国企改制首家试点，姜堰市改制办下发姜改办批〔1998〕122 号改制批复文件，明确将原亚联公司资产、案涉停车场在建营业用房项目整体转让至陈先生名下；改制约定，陈先生全额承担企业 1998、1999 两年无形资产使用费合计 47500 元，额外妥善安置果林场 4 名职工（含两名长期病休直至退休人员），对比后续果林场改制企业无需缴纳无形资产使用费，自身承担了额外改制成本。 按照当年果林场职工安置政策，陈先生同期与 10 名林场职工签订代建住房协议，8 名职工中途退约，剩余房产由其自筹资金收尾建成；1999 年，亚太休闲中心（浴室）竣工验收合规开业，办理相关经营手续，长期对外经营洗浴、门面出租业务，属于实打实的经营性商业用房。 2002 年，依据姜委发〔2002〕39 号《自收自支事业单位改制改革意见》文件规定：事业单位改制企业可补缴出让金、补办用地手续，将划拨土地转为出让用地。陈先生与国营姜堰果林场正式签订书面土地使用权合同，一次性缴纳 1.25 亩案涉地块土地使用权费用 6.8 万元，同地块其他职工单间住房用地仅缴纳 6000 元，差价正是营业用地与住宅用地的土地性质价差，缴费、签约全部留存书面协议与缴费凭证。2008 年，经果林场原有土地证报批，陈先生在已确权土地上合规修建配套仓库，足额缴纳人防、城建等政府五项规费 11627.2 元，全部票据齐全。 “从立项、改制、拿地、缴费到建设经营，每一步都有政府主管部门批文、合同、缴费票据佐证，全流程是跟着当年政府招商、国企改制政策落地，并非私自违建。” 他补充：当年果林场辖区内改制房产普遍受历史行政制度、部门衔接等客观因素制约，整片园区房屋均未能统一办理不动产权证，并非本人刻意不办证。
二、矛盾：修路紧邻房屋致无法经营，拆迁被错定房屋属性，六年维权屡屡碰壁
据陈先生介绍，2020 年，泰市南绕城快速化改造工程落地，原 328 国道拓宽改建高架线路，新建高架距离陈先生临街门面房仅 1.73 米，路面整体抬高近 1 米，大型车辆昼夜通行震动造成房屋墙体开裂、浴室与门面吊顶脱落、屋内设施受损，房屋彻底失去经营、出租条件，原本常年出租的商铺全线空置。2021 年 3 月，姜堰区交通局联合三水街道启动该片区搬迁工作。
令陈先生难以接受的是，评估机构以房屋无房产证、土地证为由，无视全套立项批文、土地出让缴费凭证、长期实际经营事实，将 1590.69㎡的商用房产全部划为非住宅非营业用房，仅按照建筑重置价核算补偿，剔除土地价值、经营性停产停业损失、门面增值等法定补偿项目，评估总价远低于同地段经营性房产市场标准。 《泰州市国有土地上房屋征收调查认定处理办法》明确规定，无权属证书房屋可凭立项批文、土地使用证明、建设审批资料等合法材料认定房屋用途；泰姜三水办〔2021〕27 号搬迁安置方案同样写明：持有规划工程许可证、立项审批等有效文件的建筑，按审批文件确认面积与用途认定补偿，《国有土地上房屋征收评估办法》也要求被征收房屋价值需包含房屋及对应土地使用权价值，一并评估作价。
陈先生表示，征收方的认定结论完全违背泰州本地征收细则与国家上位法规。 自 2021 年评估结果出具起，陈先生持续向姜堰经开区、三水街道多部门书面反馈异议。2026 年 3 月 22 日，陈先生正式向三水街道提交《行政补偿申请书》；4 月 20 日街道书面答复称房屋不在红线内、可统筹照顾拆迁；5 月 26 日拆迁负责人带队现场踏勘后，改口表示仅能参照工业用地标准核算补偿，较商业用房补偿标准依旧大幅缩水，后续事项再次搁置，六年维权陷入反复拉锯。
陈先生无奈表示，“高架修路在先、影响经营在先，政府会议敲定拆迁在后，前后口径反复变更，先是不在征收红线，后又同意拆迁却压低补偿标准，从商用变成工业用房，再贬为非营业用房，层层降档压缩补偿。” 因为房屋被划入待拆迁范围，多年来有客商洽谈租房，街道、果林场均拒绝出具产权证明，房产持续闲置六年，数十万租金损失无从弥补。
三、诉求：依据历史政策与法律条文，重新认定房屋商用属性，依法核算拆迁补偿
陈先生结合现行法律法规、最高法裁判规则提出三点核心维权主张： 第一，尊重招商引资与国企改制历史背景，纠正房屋定性错误。根据国务卿相关拆迁遗留问题处置通知、最高法（2020）最高法行申 1608 号裁判精神：因政府招商引资、历史改制政策、行政部门历史遗留原因导致房屋长期无法办理不动产权证的，当事人合法信赖利益受法律保护，不能简单以无证为由否定房屋合法商用属性。案涉房产依托政府招商立项、改制过户、足额缴纳土地出让金建成并持续经营十余年，应当依法认定为经营性非住宅（营业用房），适用商铺拆迁补偿标准。 第二，依照泰州地方征收细则重新开展房屋价值评估。按照《泰州市房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，被征收房屋及合法占地土地使用权价值必须一并评估，原评估报告漏评土地价值、停产停业损失、装修附属物价值，评估结论不符合法定要求，应另行委托评估机构重新勘估作价。
妥善处理高架施工造成的房屋受损与多年空置经营损失。因南绕城高架施工震动致房屋结构性破损、无法出租经营的直接经济损失，依法纳入补偿核算范畴。
陈先生坦言，自己全程响应政府招商盘活亏损国企、安置下岗职工，为地方经济发展尽了民营企业责任，如今遇上拆迁，盼望地方政府恪守政府诚信履约机制，正视 90 年代招商改制历史遗留问题，摒弃一刀切认定方式，实事求是依规落实补偿，让早年跟着政府政策投资兴业的经营者合法权益得到落地保障。
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