2025年11月11日，北京尚都国际中心举行专项法律论证会，北京师范大学高贵君教授、（高贵君，1955年出生，吉林大学1978级毕业生，法学硕士。曾任最高人民法院审判委员会委员、刑事审判第五庭庭长、审判员职务。）中国政法大学皮艺军教授、北京大学法学院王新（最高人民检察院第四（经济犯罪）检察厅副厅长（挂职）曾任最高人民法院刑事审判第三庭副庭长（挂职）。现任北京大学法学院教授、博士生导师、学位委员会主席刑法学科召集人。中国廉政法制研究会：副会长；中国刑法学研究会： 常务理事；中国刑法学研究会国际刑法学分会：副主席，教授等三位知名法学专家，及北京普盈律师事务所赵海庆、北京大悦律师事务所李志勇两位资深律师，共同就邹富平、周燕与宁波甬燕足浴有限公司（下称“甬燕公司”）诉宁波云米商业管理有限公司（下称“云米公司”）租赁合同纠纷案展开深度研讨。
专家团队经严谨论证形成一致意见：一审法院判令甬燕公司等支付云米公司2050850元各项费用属事实认定错误，应在二审中予以纠正；云米公司法定代表人朱义荣涉嫌伪造国家机关证件罪，建议通过检察机关立案监督追究其刑事责任。
该案核心争议源于一场“用途不符”的租赁合同。据悉，云米公司通过竞拍获得宁波海源新农村建设投资有限公司名下粮丰街玉棠雅苑商铺使用权后，与甬燕公司签订租赁合同，允许其用于足浴沐歌经营。然而，宁波市自然资源和规划局海曙分局出具的文件明确显示，该商铺不动产权证登记用途为“净菜超市”，国有建设用地使用权为“其他商服用地”，从未依法变更为可经营足浴的用途。
更关键的是，涉案商铺拍卖须知明确约定“租赁期内不得转包、转租给第三方”，云米公司与产权人的租赁合同亦载明“擅自转租或变更房屋用途，产权人有权解除合同”。但云米公司仍擅自转租给甬燕公司，且通过虚构房屋用途、伪造不动产权证等方式，误导甬燕公司投入巨资装修。即便甬燕公司曾通过消防安全检查，但其依据实为伪造的房产证件，在房屋法定用途未变更的情况下，始终无法合法开展经营。
2024年，宁波市海曙区人民法院先后作出（2024）浙0203民初13437号、13438号两份民事判决，认定甬燕公司构成违约，判令其支付云米公司租金、电费、违约金等共计2050850元。但专家论证指出，一审判决存在五大关键错误：其一，无视市场监管部门“限期整改”要求，误判房屋可继续经营；其二，将产权人的“用途调整请示”曲解为“规划部门认可”，忽视自然资源和规划局未予批示的关键事实；其三，未查明消防安全许可系基于伪造证件取得的核心问题；其四，对行政判决已确认的“房屋用途为净菜超市”这一关键依据未作回应；其五，对云米公司违反拍卖须知和租赁合同的转租、变通用途行为视而不见。
“出租人应当保证租赁物符合约定用途，这是民法典明确规定的法定义务。”参与论证的专家强调，云米公司明知房屋法定用途为超市，却通过伪造证件、虚假陈述等方式隐瞒真相，导致承租人合同目的完全无法实现，其行为已构成根本违约。类似案例中，法院均会判令违约出租人承担赔偿责任，一审判决倒置责任主体，明显违背法律原则和司法实践。
论证会同时聚焦刑事追责问题。专家团队指出，朱义荣作为云米公司法定代表人，伪造国家机关颁发的不动产权证，其行为已触犯《刑法》第二百八十条规定的伪造国家机关证件罪。该行为不仅造成甬燕公司等巨额经济损失，还引发多起民事、行政诉讼，严重浪费司法资源，且经查朱义荣此前存在类似伪造证件骗取300余万元的行为，主观恶意极深、情节严重，绝非“显著轻微”。
针对公安机关此前不予立案的情况，专家建议，当事人应尽快对涉案伪造证件进行公证固定证据，同时收集朱义荣过往违法犯罪线索一并报案，并向检察机关提出立案监督申请，依法追究其刑事责任。伪造房产证该行为同时触犯了伪造国家机关证件罪和诈骗罪。一方面，房产证属于国家机关证件，伪造房产证即符合伪造国家机关证件罪的构成要件；另一方面，诈骗193万房租远超50万元的“数额特别巨大”标准
法律界人士表示，本案的审理不仅关系到当事人的合法权益，更对房屋租赁市场的规范运营具有典型指引意义。出租人是否履行如实告知义务、租赁物是否符合约定用途、伪造证件签订合同的法律后果等问题，将成为二审的审理重点。专家团队一致呼吁，二审法院应严格依据行政判决查明的事实、产权登记文件及租赁合同约定，纠正一审错误认定，依法维护公平公正的市场秩序和当事人的合法权益，同时推动相关刑事犯罪得到应有惩处，彰显法律的威严与正义。
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